Mietnebenkosten und Streit

Über kein anderes Thema streiten Mieter und Vermieter mehr als über die Nebenkstenabrechnung

Es liegt eine Woche voller Vorträge und Seminare über die Immobilienwirtschaft hinter mir. Eines meiner Seminarthemen war " Die sichere Betriebskostenabrechnung 2014 (http://www.trepnau.net/Die-sichere-Betriebskostenabrechnung-2014H/) ".
Das Seminar wird übrigens am 20.06.2014 wegen der großen Nachfrage wiederholt.
"Die Betriebskosten- oder wie sie oft genannt wird "Nebenkostenabrechnung" ist ein Dauerbrenner für Mieter und Vermieter. Über kein anderes Thema wird im Vermietungsgeschäft so häufig und erbittert gestritten. Nicht ganz unschuldig an diesen Auseinandersetzungen sind die sogenannten Interessensvertreter wie der Deutsche Mieterbund (DMB). Oberflächliche Aussagen wie "jede zweite Abrechnung ist falsch", die der DMB ununterbrochen in der Öffentlichkeit lanciert führen zu (vermeidbaren) Auseinandersetzungen. Solche Aussagen führen außerdem zu verstärkter Inanspruchnahme der Mieter-Beratungsstellen und zu wachsenden Mitgliederzahlen.

Möglicherweise ist die Mitgliederwerbung ja der Hauptgrund für solche Behauptungen. Übrigens ist diese Behauptung des DMB durch nichts belegt. Würde ich mich dieser Behauptung dennoch anschließen wollen, müsste ich den Satz erweitern. Er würde dann lauten: "Jede zweite Abrechnung ist falsch, aber nicht nur zum Nachteil des Mieters!". Oft stelle ich in meinen Seminaren fest, dass Vermieter erhebliche Fehler in den Betriebskostenabrechnungen machen, womit sie sich selbst schaden. Dass Mieter versuchen, die exorbitanten Belastungen durch Mietnebenkosten zu drücken ist durchaus verständlich und legitim. Angemerkt sei, dass nicht nur Mieter Nebenkosten dafür zahlen, dass sie wohnen. Jeder Haushalt, auch der Eigentümer, hat die Kosten am Hals.

Bedauerlich ist, dass sich in diesem Zusammenhang dauernd Mieter und Vermieter gegenseitig "an die Gurgel gehen". Der wahre Kostentreiber hingegen bleibt verschont, sitzt als stiller Beobachter in der Ecke und lacht sich ins Fäustchen. Abkassiert wird von Kommunen (Grundsteuer, Wasser, Entwässerung, Straßenreinigung...), Versorgern (Strom, Gas...), Entsorgern (Müll...), Versicherungsgesellschaften (Gebäudeversicherung...) und anderen. Der Vermieter ist hier nichts anderes als der Geldeintreiber für die eben genannten. Und das übrigens auf eigenes Risiko. Denn er zahlt an die Gläubiger auf jeden Fall. Wird sein Mieter jedoch zahlungsunfähig - Pech gehabt. Leider verschwenden Mieter und Vermieter ihre Kraft und Energie, indem sie sich gegenseitig aufreiben. Dabei sind sie doch Vertragspartner. Häufig hat man den Eindruck, sie fühlen sich nur noch als "Vertragsgegner". Und das im Vermietungsgeschäft, welches grundsätzlich auf Symbiose beruht.

Diese Energien zu bündeln und gemeinsam (Mieter UND Vermieter) Front zu machen gegen ständig steigende Betriebskosten wäre das Gebot der Stunde. Das wäre allemal besser, als den Mitgliedern Rechtsschutzversicherungen zu verkaufen. Abschließend noch zu einem Thema, zu dem ich letzte Woche gleich mehrfach gefragt wurde. Darf ein Vermieter für Leistungen, die er selbst erbringt, wie beispielsweise "Gartenpflege" Kosten festsetzen und diese auf seine Wohnungsmieter umlegen? Der Bundesgerichtshof hat darüber schon 2012 entschieden (2012 - VIII ZR 41/12). Der Auseinandersetzung beim BGH war die Klage einer Eigentümerin gegen einen Mieter aufgrund einer Betriebskostenabrechnung vorausgegangen. In diesem Fall weigerte sich der Mieter, die in der Betriebskostenabrechnung unter dem Punkt "Gartenpflege" und "Hausmeister" aufgeführten Kosten zu bezahlen. Die Vermieterin hatte dort nicht die real entstandenen Kosten aufgeführt, sondern fiktive Kosten (ohne Mehrwertsteuer), die bei einer Erbringung der Leistungen durch einen Drittanbieter entstanden wären.

Vorm Amtsgericht war die von der Vermieterin angestrebte Zahlungsklage abgewiesen worden. Das Landgericht hatte der Klage stattgegeben. Zu Recht, wie der Bundesgerichtshof in seinem Urteil bestätigte. Gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV ist eine solche fiktive Abrechnung erlaubt. Die Regelung sei laut BGH dafür gedacht, dass die Betriebskostenabrechnung für den Vermieter vereinfacht wird. Die Vermieterin habe sich korrekt verhalten, indem sie die notwendigen Arbeiten in der Betriebskostenabrechnung aufgeführt und ein darauf beruhendes Angebot eines Unternehmens vorgelegt hat.

Hier noch der Gesetzeswortlaut (§ 1 Abs. 1 Satz 2 Betriebskostenverordnung):
"Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder des Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden." Bei derartig klarer Gesetzeslage kommt man schon ins Grübeln über die Qualität der Beraterleistungen, vor allem wenn die dann auch noch bis in die letzte Instanz führen. Vermeiden Sie Streit, machen Sie Ihre Abrechnung wasserdicht und melden Sie sich zum Seminar Die sichere Betriebskostenabrechnung 2014 an (http://www.trepnau.net/Die-sichere-Betriebskostenabrechnung-2014H/) !
Bis dahin hilft Ihnen das Buch " Betriebskosten, die zweite Miete - Rechne mit Deinem Mieter ab! (http://www.amazon.de/Rechne-mit-Deinem-Mieter-Betriebskosten/dp/3981499603/ref=sr_1_1?ie=UTF8&qid=1401196313&sr=8-1&keywords=trepnau) "
Das Unternehmen führt individuell zugeschnittene Firmentrainings sowie Grundlagenseminare bei Veranstaltern wie den Industrie- und Handelskammern und der Deutschen Immobilien-Akademie für Vermieter, Hausverwalter, Eigentümer, Makler, Immobilienfinanzierer und andere Immobilienunternehmen durch. Außerdem erscheinen im Verlag regelmäßig Fachbücher zu den Seminarthemen. Durch die Kombination von Büchern, Trainings, Schulungen und Seminaren bietet das Unternehmen seinen Kunden optimale Lösungen zu günstigen Preisen und garantiert so gleichzeitig hohe Qualität in Hinsicht auf Aktualität und praktischer Anwendbarkeit. Die Schulungen und Workshops werden europaweit durchgeführt.
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